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Alguns dos desafios do mercado imobiliário que enfrentamos hoje é fruto de práticas ambientalmente inadequadas realizadas no passado, como a disposição irregular de resíduos sólidos, a manipulação e o armazenamento de produtos químicos perigosos de modo incorreto. Estes fatos deixaram como herança áreas contaminadas, que culminaram em uma subutilização do espaço urbano e um potencial risco à população. 

É comum vermos marcas históricas destas áreas ao passarmos pelo eixo Tamanduateí ou pelo bairro de Jurubatuba  no município de São Paulo. Estas áreas foram marcadas pela ocupação industrial no passado e hoje possuem um grande passivo ambiental, relacionado com a contaminação do solo e aquífero local. 

A partir das décadas de 1960 e 1970, o processo de desindustrialização dos grandes centros urbanos, como é o caso de São Paulo, ocorreu em decorrência de mudanças na legislação, na política governamental e na economia, além da criação de restrições ambientais devido as relações de conflito pelo uso do espaço. 

Estes fatores desencadearam uma migração de grandes fábricas, deixando como consequência espaços degradados e áreas vazias ou subutilizadas, conhecidas como brownfields.

Os brownfields representam um grande problema para o espaço urbano e para a sociedade como um todo, que se tornam mais graves quando é identificada uma contaminação no local e constatada a presença de riscos à saúde da população exposta ou potencialmente aos contaminantes.

Assim, essas áreas devem ser alvo de estudos ambientais e adoção de medidas que garantam o uso seguro da área, bem como ações que visem a revitalização desses locais e a sua reintegração ao tecido urbano.

Nesse contexto, a revitalização de áreas contaminadas deve ser precedida por uma estratégia de reabilitação do imóvel para o novo uso pretendido, de maneira a proporcionar o uso seguro da área, através de medidas de intervenção. Entenda quando se inicia o processo de gerenciamento de áreas contaminadas aqui.

Nos últimos anos, devido ao adensamento urbano e a necessidade de áreas para novos empreendimentos residenciais, o mercado imobiliário passou a ter um novo olhar para os brownfields.

Uma saída encontrada para lançamento de novos imóveis foi a revitalização dessas áreas subutilizadas, com a realização da demolição das estruturas antigas, abrindo espaço para os novos empreendimentos residenciais ou comerciais. 

Esta foi uma solução para a escassez de áreas livres, especialmente em grandes centros urbanos, sendo um movimento articulado pelas Incorporadoras juntamente com incentivos de financiamento imobiliário, como programas de auxílio do Governo, como é o caso do Minha Casa Minha Vida, atual Programa Casa Verde e Amarela.

Vale destacar o déficit habitacional do Estado de São Paulo, que superou a marca de 1,1 milhão de moradias no ano de 2021, segundo dados da Secretaria de Estado da Habitação de São Paulo.

Diante deste cenário, um dos grandes desafios sociais é a criação de novas moradias para a valorização dos espaços urbanos. Essas iniciativas, que devem ser realizadas tanto pelo setor público como pela iniciativa privada do mercado imobiliário, assumem um papel importante na qualidade de vida das pessoas e do meio ambiente.

Tais iniciativas vão além do simples reaproveitamento dos brownfields, pois refletem em uma série de benefícios para a cidade, especialmente para a população do entorno.

Do ponto de vista ambiental, o maior benefício são os investimentos para a reabilitação de áreas contaminadas para um novo uso pelas Incorporadoras, de modo a garantir o uso seguro da área, isento de riscos para os novos usuários do local.

Há ainda a criação de áreas verdes, melhorando o microclima e a imagem do local, através de projetos paisagísticos, proporcionando espaços revitalizados.

Além dos benefícios ambientais, existem diversos outros, como os benefícios sociais e econômicos, que incluem a construção de novas moradias e a criação de espaços de lazer e convívio, a geração de emprego e renda, com o aumento da arrecadação municipal e a valorização imobiliária.

Vale destacar que o gerenciamento do imóvel por meio da redução da contaminação a níveis seguros, através da implementação de projetos de remediação, é a forma mais desejada do ponto de vista ambiental para a reabilitação da área.

Para isto, é importante que os empreendedores estejam assessorados por uma consultoria ambiental especializada no tema, de forma a propor as melhores técnicas de diagnóstico e de intervenção para o imóvel, reduzindo o custo e o cronograma da reabilitação, além de trazer segurança de que a área está corretamente gerenciada e livre de riscos para os novos moradores. 

A RAÍZCON é parceira de grandes Incorporadoras e possui uma equipe técnica especializada no gerenciamento de áreas contaminadas e revitalização de brownfields, engajada na elaboração de grandes projetos para o Mercado Imobiliário, a fim de proporcionar a mudança de uso de forma segura para todos.

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Felipe Prenholato

Realizou cursos de especialização em Sistema de Gestão Integrado (SGI) e Licenciamento Ambiental.

Atualmente, atua como Diretor Executivo da RAÍZCON, trazendo seus conhecimentos e visão estratégica de negócios para o mercado ambiental, de forma a auxiliar os empreendedores nas questões ambientais.

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