A gestão ambiental moderna exige uma abordagem integrada frente a áreas contaminadas. Passivos ambientais podem representar riscos à saúde humana, ao meio ambiente, à reputação institucional e à viabilidade econômica de projetos. Para gestores ambientais, entender as etapas, entraves e alternativas técnicas para a reabilitação é essencial para garantir melhores decisões e alinhadas com a legislação ambiental vigente. Veja mais sobre Gerenciamento de Áreas Contaminadas aqui.
O que caracteriza uma área contaminada?
De acordo com a legislação, uma área contaminada é aquela onde há presença de substâncias químicas decorrente de atividades antrópicas em concentrações que possam causar riscos à saúde humana ou ao meio ambiente. Essas substâncias podem ter origem em diversas fontes, como:
- Vazamentos de produtos químicos para o meio (ex: combustíveis)
- Disposição inadequada de resíduos industriais
- Processos industriais inadequados com manipulação de substâncias perigosas
- Acidentes ambientais históricos (ex: derramamentos, vazamentos, incêndios etc.)
- Uso anterior do solo com atividades potencialmente poluidoras (ex: galvanoplastia, postos de combustíveis, indústrias químicas)
Essas substâncias antrópicas, conhecidas como contaminantes, podem estar presentes no solo, na água subterrânea ou no ar do solo.
Principais Desafios na Reabilitação de Áreas Contaminadas
Identificação e delimitação da contaminação
Um dos maiores entraves iniciais está na capacidade de identificar corretamente a presença e a abrangência da contaminação em um terreno. Em muitos casos, há um hiato histórico — ausência de dados de uso anterior, plantas desatualizadas ou desconhecimento de práticas ambientais passadas — que impede a construção de um diagnóstico completo.
Um exemplo prático disso acontece em empreendimentos localizados em áreas de uso anteriormente industrial, como metalúrgicas desativadas, que é comum encontrar no lençol freático compostos orgânicos voláteis, tais como tetracloroeteno, amplamente utilizados no passado em processos industriais como desengraxante. Sem uma investigação adequada, esses contaminantes podem não ser identificados até fases mais avançadas do projeto, gerando atrasos ou custos não previstos.
Integração com o planejamento do projeto ou a operação da empresa
A viabilidade de um plano de remediação está diretamente relacionada ao uso pretendido da área. Quando não há integração entre o projeto de pretendido para o imóvel (no caso de uma reutilização) ou mesmo para a operação desenvolvida naquela área e as medidas para a reabilitação, podem surgir incompatibilidades técnicas e legais, resultando na necessidade de retrabalhos e revisão de metas.
Exemplificando o tema, uma área contaminada, viável para o uso comercial para um pátio logístico, pode ser considerada inadequada para ocupações residenciais devido ao nível de exposição. Sem esse entendimento, empreendimentos acabam sendo inviabilizados mesmo após investimentos em diagnóstico e ações de remediação.
Viabilidade técnica, econômica e regulatória da remediação
Nem sempre remover completamente a contaminação é tecnicamente viável ou financeiramente justificável. A complexidade geológica, a profundidade de contaminantes e a presença de estruturas enterradas são variáveis que influenciam diretamente no custo e no tempo de remediação.
Em áreas com solos argilosos de baixa permeabilidade, a extração de vapores do solo pode ser extremamente ineficiente, exigindo estratégias complementares para o gerenciamento. No caso de mudança de uso, técnicas que exigem a operação e custos para a operação, podem inviabilizar o projeto pretendido, assim, técnicas como remoção de solo para abatimento de massas dos compostos são priorizadas.
Interação com órgãos ambientais
A condução do processo de reabilitação de áreas contaminadas exige constante interlocução com os órgãos ambientais competentes. A dificuldade reside tanto na condução metodológica dos estudos quanto na previsibilidade dos trâmites de aprovação. Inconsistências técnicas podem levar a exigências que atrasam todo o processo.
Em São Paulo, os critérios da CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo) para desenvolvimento de estudos envolvem metodologias específicas, atendimento as diretrizes, como a Decisão de Diretoria nº 38/2017, entre outros quesitos técnicos. Um plano de intervenção com lacunas, tanto na fase de diagnóstico, como nas proposições de gerenciamento, tem grandes chances de ser reprovado.
Reaproveitamento e reabilitação da área
Transformar uma área contaminada em um ativo reabilitado e seguro é o objetivo final — mas isso exige decisões bem fundamentadas e estratégias adaptadas ao perfil da contaminação e ao uso pretendido. O desafio está em conciliar segurança ambiental, normativas legais e retorno sobre investimento.
Em muitos casos, gestores optam por utilizar medidas de engenharia, como lajes de contenção ou sistemas de ventilação forçada, para isolar contaminantes e garantir uso seguro da edificação. Essa solução, desde que monitorada adequadamente, permite o reaproveitamento da área sem comprometer a segurança dos usuários.
Etapas Técnicas do Gerenciamento de Áreas Contaminadas
O processo de reabilitação de áreas contaminadas segue um fluxo técnico-legal estruturado e respaldado por diretrizes como a Resolução CONAMA nº 420/2009 e, em estados como São Paulo, pelas Decisões de Diretoria da CETESB (DD-038/2017/C). A abordagem, embora adaptável a cada caso, contempla blocos fundamentais que estruturam o gerenciamento adequado da área, conforme discutido a seguir.
A primeira fase consiste no bloco diagnóstico, onde são conduzidas investigações para levantar o histórico de uso do solo, identificar fontes potenciais e confirmar a presença de contaminação. Essa fase evolui com o mapeamento detalhado da distribuição espacial dos contaminantes — tanto em solo quanto em água subterrânea — e, quando necessário, na modelagem de fluxo e transporte de poluentes. O objetivo é compreender a extensão do impacto ambiental e sua dinâmica, fornecendo base para avaliação posterior dos riscos associados.
Com base nesses dados, segue-se para a avaliação de risco à saúde humana, que é um componente crítico para a tomada de decisão. Através dessa análise, estima-se a magnitude do risco para receptores humanos — trabalhadores, moradores, usuários futuros — considerando diferentes vias de exposição, como inalação de vapores, contato dérmico e ingestão de água contaminada. Esse estudo permite determinar se há necessidade de intervenção, bem como definir as metas de remediação com base em risco, conforme as condições de uso atual ou futuro da área.
Por fim, são desenvolvidas e implantadas as estratégias de intervenção, que podem incluir desde medidas de engenharia (como contenção física, elevações das edificações sobre pilotis), até processos de remediação ativa (como escavação, biorremediação, oxidação química in situ, entre outros). A escolha da estratégia mais adequada depende da natureza e comportamento dos contaminantes, da geologia local, do contexto do empreendimento e das exigências dos órgãos ambientais. Após a implementação, dá-se início à fase de monitoramento ambiental, que busca confirmar a efetividade das ações adotadas, validar a estabilização da área e, se atingidos os critérios estabelecidos, embasar o pedido de encerramento do caso junto ao órgão competente.
Esse ciclo — diagnóstico, intervenção e monitoramento — deve ser conduzido com rigor técnico e visão sistêmica, pois impacta diretamente na segurança jurídica, nos custos do projeto e na reputação institucional da organização envolvida.
Aspectos Críticos para os Gestores Ambientais
A condução de projetos de reabilitação de áreas contaminadas exige que o gestor ambiental atue como elo entre múltiplos interesses: técnicos, regulatórios, financeiros e institucionais. Esse papel requer mais do que domínio conceitual — exige articulação estratégica, visão sistêmica e capacidade de comunicação qualificada com diferentes públicos internos e externos.
A seguir, destacam-se os principais aspectos críticos que precisam ser gerenciados com precisão:
Integração com o planejamento estratégico da organização
Gestores ambientais atuam, muitas vezes, como ponte entre a gestão técnica e estratégica junto a alta liderança. Isso significa traduzir a complexidade dos processos de remediação em informações compreensíveis e estratégicas para tomada de decisão — considerando riscos, prazos, investimentos e implicações legais.
Gestão de stakeholders e comunicação de risco
Projetos de remediação envolvem não apenas aspectos técnicos, mas também riscos percebidos por vizinhança, investidores, órgãos públicos e mídia. A ausência de uma estratégia de comunicação clara e transparente pode gerar desinformação e pressão institucional, mesmo quando os riscos reais são controlados.
Planejamento financeiro e controle de passivos ambientais
A remediação de áreas contaminadas pode envolver custos elevados e longos períodos de execução. O gestor deve atuar no controle orçamentário das ações e no monitoramento contínuo da efetividade das medidas adotadas, reduzindo riscos de retrabalho e judicialização.
Por exemplo no caso de adoção de técnicas de remediação natural monitorada, embora economicamente mais atrativas, requer comprovação técnica rigorosa e monitoramento de longo prazo. O gestor deve avaliar se a economia imediata é compatível com os requisitos legais e a tolerância ao risco da organização.
Articulação com múltiplas equipes internas
A reabilitação de áreas contaminadas costuma envolver departamentos diversos, como engenharia, jurídico, patrimônio, saúde e segurança. O gestor ambiental deve ser capaz de liderar estrategicamente o processo, promovendo sinergia entre as áreas e garantindo que as decisões ambientais estejam alinhadas com os objetivos do negócio.
Um exemplo disso acontece quando um em plano de intervenção que irá afetar estruturas subterrâneas existentes (ex: fundações, estruturas antigas, tubulações etc.). O gestor precisa garantir que o escopo técnico da remediação esteja coordenado com o time de engenharia e operação, evitando conflitos operacionais durante a execução das obras.
Considerações Finais
A reabilitação de áreas contaminadas exige mais do que um escopo técnico-padrão: demanda estratégia, previsibilidade, capacidade de adaptação e, acima de tudo, decisões baseadas em dados. O papel do gestor ambiental é ser o elo entre a técnica, a regulação e os objetivos do negócio — garantindo não apenas a remediação, mas a transformação responsável do ativo.
Nessa jornada, contar com parceiros que compreendem a realidade operacional, os desafios regulatórios e os riscos estratégicos é fundamental. A Raízcon atua como extensão da equipe de gestão ambiental, oferecendo apoio especializado em todas as etapas do processo — do diagnóstico à remediação, com foco em soluções seguras, viáveis e alinhadas aos objetivos do negócio.
